최근 한 달 사이 수도권 아파트 거래량이 급격히 줄어들며 시장이 냉각되고 있다. 특히 대출 규제 강화 이후 서울, 경기, 인천 전역에서 거래가 위축되며 가격과 수요 모두 조정을 받는 흐름이 나타났다. ‘수도권 아파트 거래량 급감’은 규제 효과가 본격화되었음을 반증하는 대표적 지표로 분석된다.
출처 기사 링크: 59억 하던 아파트가 65억 됐다…대출 조여도 신고가 찍은 동네
대출 규제 이후 ‘수도권 거래량’ 직격탄
2025년 6월 말 발표된 대출 규제 정책 이후 수도권 아파트 거래가 급격하게 위축됐다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 7월 둘째 주 기준 서울 아파트 거래량은 직전 달에 비해 무려 78.2% 감소했으며, 경기도 역시 64.9%, 인천은 57.6%로 큰 폭의 감소세를 보였다.
이 같은 수치는 단기간 내 발생한 ‘거래 절벽’ 현상을 단적으로 보여주는 지표로, 특히 강남 3구를 비롯한 고가 아파트 밀집 지역에서는 거래가 거의 이뤄지지 않았다. 다수의 부동산 전문가들은 이번 급감이 단순한 심리적 위축이 아닌, 실제 거래 가능한 여력이 줄어든 데 따른 구조적 변화라고 평가하고 있다.
특히, 전세대출·집단대출 규제와 함께 DSR(총부채원리금상환비율) 강화가 매수세 위축의 주된 원인으로 꼽힌다. 기존 대출을 활용한 무리한 갭투자나 다주택자 신규 매입이 사실상 불가능해지면서, 실수요자 중심으로 시장이 빠르게 재편되고 있다.
외곽지역 ‘마이너스 프리미엄’ 확대…실거래가 하락세 뚜렷
서울 주요 지역과 달리 수도권 외곽에서는 '마피'(마이너스 프리미엄) 물건이 늘어나며 시장이 빠르게 조정 중이다. 인천 송도와 경기 김포, 평택 등 신규 아파트 공급이 많았던 지역에서는 과거보다 5,000만~1억 원가량 낮은 가격에 매물이 쏟아지고 있다.
일례로 인천 송도 A단지 전용 84㎡는 올해 초 9억 원에 거래되던 매물이 최근 7억 8,000만 원 선까지 하락하며 급매로 나오고 있다. 이는 단순한 호가 조정이 아닌 실제 거래 사례로, 실거래가 자체가 하락 국면에 진입했다는 의미를 가진다.
이 같은 하락은 공급과잉, 대출 규제, 매수 심리 위축이 복합적으로 작용한 결과로 분석된다. 특히 외곽지역의 경우 실수요보다는 투자수요가 많았기 때문에, 대출을 활용한 투자가 어려워진 현재 상황에서 거래 절벽과 가격 하락이 동시에 나타나는 것이다. 이에 따라 일각에서는 ‘패닉셀’ 가능성까지 제기하며 신중한 접근을 주문하고 있다.
전망과 대응 전략: 거래절벽 시대의 투자 패러다임 전환
수도권 아파트 시장의 거래 급감은 단순한 일시적 현상에 그치지 않을 가능성이 크다. 금융당국은 대출 규제 완화 가능성에 대해 일축한 상태이며, 정부 또한 부동산 시장 안정화를 위해 추가 정책을 예고하고 있다. 이에 따라, 당분간은 거래량 회복보다는 가격 조정 및 시장 냉각이 지속될 것이란 전망이 우세하다.
이러한 시장에서는 단기 차익을 노리는 투자보다는, 다음과 같은 전략이 요구된다.
- 실수요 중심의 장기 관점 투자
- 입지 우위 지역 중심의 선별 매수
- DSR 영향이 적은 중저가 지역 선호
결국, 부동산 시장은 ‘돈줄’과 ‘심리’가 맞물릴 때 움직인다. 현재와 같은 위축기에는 공격적 접근보다는 방어적 투자와 관망세 유지가 바람직하다. 전문가들 역시 “2025년 하반기까지는 관망세가 지속될 것”이라고 예상하고 있으며, 이 시기를 통해 매수자 중심의 시장으로 무게 중심이 이동할 가능성도 커지고 있다.
결론
최근 수도권 아파트 거래량 급감은 대출 규제의 직접적인 영향으로, 시장이 급속도로 냉각되고 있음을 명확히 보여준다. 특히 외곽지역의 가격 하락과 마이너스 프리미엄 확대는 하반기 시장 흐름의 주요 전조로 작용할 가능성이 높다.
향후 시장 참여자들은 실수요를 기반으로 한 보수적 접근이 필요하며, 거래량 회복 시점을 가늠할 수 있는 정부의 정책 방향과 시장 반응을 지속적으로 체크하는 것이 중요하다. 다음 단계로는 시장 동향 분석과 정부 발표 자료를 참고하여 중장기 투자 전략을 재설계하는 것이 바람직하다.
